Toda la documentación que necesitás para vender tu propiedad en CABA

La documentación rara vez es lo que hace caer una venta. Lo que sí la complica —y bastante— es empezar a juntarla cuando ya tenés un comprador esperando. Un certificado que demora, una sucesión sin terminar o un título traspapelado pueden estirar semanas una operación que estaba cerrada, y un comprador con los plazos ajustados no siempre espera.

La buena noticia es que la lista no es larga y buena parte se puede ir resolviendo desde el día en que decidís vender, mucho antes de que aparezca nadie.

Lo que conviene tener desde el día uno

El título de propiedad. Es la escritura por la cual sos dueño. Buscalo apenas decidís vender y confirmá que lo tenés físicamente. Si no aparece, no perdiste el derecho —se puede pedir una segunda copia al escribano que hizo la escritura original o al Archivo de Protocolos Notariales—, pero es un trámite que lleva tiempo y es mucho mejor descubrirlo ahora que sobre la fecha de escritura.

Tus datos personales. DNI vigente, CUIT/CUIL y estado civil correctamente acreditado. Este último punto genera más demoras de las que uno imagina: si estás casado, en general se requiere el asentimiento del cónyuge para disponer del inmueble; si te divorciaste, hará falta la documentación que lo respalde. Tenerlo claro de entrada evita sorpresas.

El reglamento de copropiedad, si es una unidad en propiedad horizontal, y el plano si lo tenés. No siempre se exige, pero ayuda a responder preguntas del comprador y a que la publicación sea precisa.

Lo que se pide cerca de la escritura

Estos los solicita el escribano —que elige y paga el comprador— poco antes del acto, porque tienen vigencia acotada y no sirve sacarlos con demasiada anticipación:

• Certificado de dominio: acredita que la propiedad está a tu nombre y en qué condiciones.
• Certificado de inhibiciones: verifica que vos, como vendedor, no tengas restricciones para disponer de tus bienes.

Aunque los pida el escribano, conviene que sepas de antemano si hay algo trabado: un embargo, una hipoteca no cancelada registralmente, una inhibición. Destrabar cualquiera de esas cosas lleva tiempo, y es infinitamente más cómodo hacerlo antes de publicar que con una operación en curso.

Los libres de deuda (esto sí corre por tu cuenta)

Como vendedor, te toca acreditar que la propiedad está al día:

• ABL (el impuesto inmobiliario de la Ciudad)
• AySA (agua)
• Expensas — se pide a la administración del consorcio, y conviene solicitarlo con algunos días de anticipación

Si hay deuda, no significa que no puedas vender: en general se cancela con el dinero de la operación en el mismo acto de escritura. Pero tiene que estar cuantificado y conversado de antemano, no aparecer como una sorpresa el día de la firma.

Los casos que necesitan papeles extra

Propiedad heredada: hace falta la sucesión con la declaratoria de herederos y la inscripción a nombre de los herederos. Es el caso que más tiempo agrega, así que si es el tuyo, arrancá por ahí.

Propiedad con hipoteca: se necesita el saldo deudor actualizado del banco y coordinar la cancelación y el levantamiento en la escritura.

Sociedades o poderes: si vendés a través de un apoderado o la titular es una sociedad, hay que verificar que el poder o la representación estén vigentes y sean suficientes.

El orden que te ahorra tiempo

1. Ahora mismo: ubicá el título, confirmá el estado civil y verificá que no haya nada trabado registralmente.
2. Mientras publicás: si hay sucesión o hipoteca, avanzá en paralelo — son los trámites largos.
3. Cuando aparece el comprador: pedí los libres de deuda de ABL, AySA y expensas.
4. Lo coordina el escribano: dominio e inhibiciones, cerca de la fecha.

Encarado así, la documentación deja de ser un obstáculo y pasa a ser un trámite de fondo que avanza mientras vos te ocupás de lo que realmente define el resultado: el precio y la presentación. Un vendedor con los papeles en orden, además, transmite algo que el comprador percibe enseguida — que la operación va a ser prolija.