Rentabilidad real de un alquiler en CABA: cómo calcularla sin engañarte

"Mi departamento me renta un 5% anual." Es una frase que se escucha seguido y que, casi siempre, describe la rentabilidad bruta — un número que ignora todo lo que se te va por el camino. La rentabilidad real, la que te queda en el bolsillo, suele ser bastante menor. Y como esa es la cifra con la que deberías decidir si conviene seguir alquilando o vender, vale la pena hacer la cuenta bien.

La cuenta bruta (la que casi todos hacen)

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ valor de la propiedad × 100

Sirve para una primera referencia y para comparar propiedades entre sí. Pero no te dice cuánto ganás.

La cuenta neta (la que importa)

Rentabilidad neta = (ingreso anual real − gastos anuales) ÷ valor de la propiedad × 100

La diferencia está en todo lo que hay que restar. Los conceptos que se suelen olvidar:

Vacancia. Los meses que la propiedad está vacía entre un contrato y otro. Si tarda un mes en realquilarse, ya perdiste el 8% del año. Este es el factor que más distorsiona la cuenta y el que más se ignora.

Expensas y gastos a tu cargo. Según cómo esté pactado el contrato, hay conceptos que quedan del lado del propietario —típicamente las expensas extraordinarias y ciertos gastos del inmueble—. Van descontados.

Impuestos. ABL y lo que corresponda según tu situación fiscal. La renta de alquiler tiene tratamiento impositivo, y no considerarlo infla el resultado.

Mantenimiento y reparaciones. Un termotanque, una filtración, pintura entre inquilinos. No pasa todos los años, pero pasa: conviene provisionar un porcentaje anual en vez de fingir que es cero.

Administración. Si no gestionás vos el alquiler, los honorarios salen de tu renta. Y si lo gestionás vos, tu tiempo también vale.

Actualización real. En un contexto inflacionario, lo que importa es si el alquiler mantiene su poder adquisitivo entre ajustes, no el número nominal.

El error de base: calcular sobre lo que pagaste

Este es el punto conceptual más importante y el que más cambia la decisión.

Mucha gente calcula la rentabilidad sobre lo que pagó la propiedad hace años. Eso da un número alto y agradable, pero es una ficción: ese capital ya no es lo que invertiste — es lo que vale hoy tu propiedad, y por lo tanto lo que tenés inmovilizado ahí.

La pregunta correcta no es "¿cuánto rinde sobre lo que pagué?", sino "¿cuánto rinde sobre el capital que hoy tengo puesto acá, y qué haría con ese capital si lo liberara?". Es la misma cuenta que haría cualquier inversor al evaluar si comprar tu propiedad hoy.

Cómo se compara con vender

Con la rentabilidad neta calculada sobre el valor actual, ya podés poner las dos opciones lado a lado:

Seguir alquilando te da ese porcentaje neto anual, más la eventual revalorización de la propiedad. Con precios de venta en CABA que subieron poco —0,7% acumulado en el primer semestre de 2026, contra 4,4% en el mismo período de 2025—, hoy el negocio pasa más por la renta que por la revalorización.

Vender te libera el capital completo, con sus costos de salida (comisión, sellos, impuestos) que hay que descontar, y te deja decidir qué hacer con él.

No hay una respuesta universal: depende de tus números, de tu horizonte y de qué alternativas reales tenés para ese capital. Pero al menos vas a estar comparando peras con peras, en vez de una rentabilidad bruta inflada contra una decisión emocional.

Las tres preguntas que ordenan la decisión

1. ¿Cuánto rinde neto, sobre el valor de hoy? No bruto, no sobre lo que pagaste.
2. ¿Cuánta vacancia real tenés? Mirá los últimos años, no el mejor caso.
3. ¿Qué harías con el capital si vendieras? Si no tenés una alternativa concreta y mejor, mantener puede ser perfectamente razonable — pero que sea una decisión, no una inercia.

Hacer esta cuenta con números reales lleva una tarde. Y es la diferencia entre administrar una inversión y suponer que funciona porque siempre funcionó.