Cuánto rinde un alquiler en CABA, en mano

Rentabilidad bruta. Es el alquiler por mes por 12, dividido por el valor del departamento en pesos. El valor en pesos es el valor en dólares que cargás por el tipo de cambio.

Rentabilidad neta de impuestos. Al alquiler anual le restamos el ABL y el seguro, los arreglos y el mantenimiento, las expensas si las pagás vos, el contador y los impuestos, y dividimos por el valor del departamento. Hacemos la cuenta dos veces, una con Monotributo y otra con Ganancias, y mostramos las dos sin elegir una por vos.

Renta en mano. Es lo que queda después de restarle a la renta neta de impuestos lo que el mercado le quita a un alquiler: los meses sin inquilino, el atraso en los ajustes, la inmobiliaria y los costos de comprar y de vender repartidos en los años de tenencia. Si esa resta da negativa, la calculadora muestra el número con su signo.

Supuestos que traemos cargados (los podés cambiar en «Ajustar supuestos»):

• Arreglos y mantenimiento: 0,5 % del valor del departamento por año.
• Meses sin inquilino: 0,5 por año, a razón de un alquiler mensual por cada mes vacío.
• Actualización del alquiler: no proyectamos ajustes ni inflación. Usamos el alquiler que cargás, igual todo el año, y le restamos un rezago de 3 % del alquiler anual, que representa lo que se pierde por actualizar con atraso.
• Inmobiliaria y administración: 5 % de lo cobrado, es decir, del alquiler anual después de los meses sin inquilino y del rezago.
• Comprar y vender: 8,5 % y 3,6 % del valor, repartidos en 15 años.
• ABL ARS 360.000 por año, seguro ARS 100.000 por año y contador ARS 470.460 (Ganancias) o ARS 94.092 (Monotributo).

Impuestos que sí entran. Ganancias: partimos del alquiler devengado (los 12 meses menos los meses sin inquilino, sin descontar el rezago) y le restamos los gastos reales (seguro, mantenimiento, contador, inmobiliaria y expensas a tu cargo) o el 5 % presunto, más el ABL y, si lo tildás, la amortización del edificio (2 % anual sobre el 80 % del valor), y aplicamos la ganancia no imponible de ARS 6.019.671,36 y la escala del artículo 94. Monotributo: categoría A, con cuota 0 si el contrato está registrado (hasta 2 inmuebles) y, si no, el impuesto integrado de ARS 5585,77 por mes. Bienes Personales: exento si el contrato está registrado y el departamento no pasa de ARS 1.346.548.155,99; si no, el primer tramo (0,5 %) sobre lo que pasa el mínimo no imponible.

Honorarios y gastos que sí entran. El contador y la inmobiliaria o administración, con los valores de arriba. Con gastos reales, los dos también se descuentan en Ganancias.

Lo que no considera. Ingresos Brutos de CABA: si el alquiler pasa de ARS 1.101.000 por mes avisamos, pero no lo restamos. Tampoco considera otros ingresos o bienes tuyos, que cambian Ganancias y Bienes Personales; Monotributo en categorías superiores a la A; los tramos de Bienes Personales después del primero; las expensas y otros gastos del departamento durante los meses sin inquilino, si las paga el inquilino; ni ningún gasto o impuesto que no esté en esta lista.

Limitaciones de la cuenta. Los impuestos y los topes de Monotributo e Ingresos Brutos se calculan con el alquiler de hoy por 12, sin aumentos: si tu contrato ajusta, podés pasar un tope durante el año. La amortización y Bienes Personales se calculan sobre el valor de hoy del departamento, mientras que la ley usa el costo de compra, y la proporción de edificio es fija en 80 %. En Bienes Personales, el mínimo no imponible y el tope de la exención son del período 2025, y por encima del tope aplicamos 0,5 % parejo sobre el excedente del mínimo, sin los tramos siguientes. Y la cifra «por mes» de la renta en mano ya incluye el prorrateo de comprar y vender en los años de tenencia: si ya compraste, ese costo ya lo pagaste y tu renta mensual real es mayor.

Tipo de cambio y fechas. Usamos ARS 1513,93 por dólar (BCRA, Com. A 3500, 15/10/2026). Los criterios impositivos son los vigentes al 16/10/2026. Ambos pueden cambiar y la calculadora no se actualiza sola.