¿Cuánto vale hoy tu propiedad en CABA? Así cerró el mercado el primer semestre de 2026

Si estás evaluando poner tu propiedad en venta, hay un número que importa más que el que ves en los portales: el precio de cierre. No el que publican, el que realmente se paga.

El primer semestre de 2026 dejó un dato interesante para vos: la diferencia entre lo que se publica y lo que finalmente se paga se achicó. Según el Índice M2 Real —que arma REMAX junto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario—, el metro cuadrado promedio de cierre en CABA se ubicó en torno a los USD 2.100 en junio, dentro de un rango que osciló entre USD 2.084 y USD 2.200 durante todo el semestre. La brecha entre precio publicado y precio de cierre quedó cerca del 5%, uno de los niveles más bajos de los últimos años (entre 2020 y 2023 solía rondar el 7-8%).

¿Por qué te tiene que importar esto? Porque una brecha chica significa que el mercado tiene menos margen de fantasía. Antes, un propietario podía publicar 15% por encima de lo razonable y esperar que la negociación lo bajara al valor real. Hoy esa estrategia te sale más cara: si publicás lejos del precio de cierre real de tu zona, no vas a negociar 15%, vas a quedar directamente afuera del radar de los compradores que sí están mirando el mercado con atención.

Los números según el tipo de propiedad

Otro relevamiento del mismo período (Zonaprop) ubicó el precio medio del m² de departamentos en CABA en USD 2.467 en junio, con una suba acumulada del primer semestre de apenas 0,7% —muy por debajo del 4,4% que había subido en el mismo período de 2025—. En términos concretos, esto es lo que se está pagando hoy por tipología:

• Monoambiente de 40 m²: alrededor de USD 108.000
• Dos ambientes de 50 m²: alrededor de USD 130.000
• Tres ambientes de 70 m²: alrededor de USD 179.000

Son valores de referencia de la Ciudad en su conjunto — tu barrio, tu piso y el estado de tu unidad te van a mover para arriba o para abajo dentro de ese marco.

La buena noticia: se vende más rápido que antes

Acá hay algo que juega a tu favor. Según datos del Idecba, el tiempo promedio de venta en CABA bajó de 425 días en el primer trimestre de 2024 a 263 días en el cuarto trimestre de 2025. Eso es pasar de 14 meses a poco menos de 9. Y las escrituras vienen acompañando: en marzo de 2026 se registraron 5.590 actos en la Ciudad, un 18% más que un año antes, según el Colegio de Escribanos de CABA.

¿Qué te dice esto? Que el mercado está más activo y más predecible que hace un par de años, pero que sigue exigiendo que salgas a vender con un precio alineado a lo que realmente se está cerrando en tu zona — no a lo que te gustaría cerrar.

Qué hacer con esta información

No hace falta que te vuelvas analista de mercado. Pero sí conviene que, antes de fijar un precio, mires cómo cerraron operaciones similares a la tuya en tu barrio en los últimos meses — no solo cuánto están publicadas propiedades parecidas, que es un dato mucho menos confiable.

Si estás en ese momento de "¿vendo ahora o espero?", el primer semestre de 2026 te da una pista clara: el mercado está más ordenado, con menos sorpresas en la negociación, y con tiempos de venta que vienen mejorando. Eso favorece a quien sale a vender con un precio realista desde el día uno.