Lo que te cuesta cada mes que tu propiedad no se vende en CABA

Una propiedad en venta no espera gratis. Mientras no aparece el comprador, seguís pagando expensas, ABL, AySA, luz, gas y seguro, y si está vacía dejás de cobrar un alquiler. En CABA esa cuenta corre durante casi diez meses en promedio, según el Idecba, y en un dos ambientes típico pasa el millón doscientos mil pesos por mes entre lo que pagás y lo que no cobrás. Es un número que casi nunca entra en la decisión de precio, y es el que más la cambia.

Cuánto tiempo corre la cuenta

Según el Idecba, en el segundo trimestre de 2026 un departamento en venta en CABA estuvo publicado en promedio 298 días, con dato provisorio. Son casi diez meses. El plazo mejoró respecto de los peores momentos de 2024, cuando pasaba de los 400 días, pero un año antes, en el segundo trimestre de 2025, era de 312 días: la mejora se frenó.

Ese promedio esconde dos grupos. Las propiedades bien ubicadas en precio se venden en el primer tramo, y las que arrancaron caras son las que estiran la cola hasta el año o más. El tiempo no se reparte parejo: se concentra en los avisos que el mercado ya descartó y el dueño todavía no.

La cuenta mensual, rubro por rubro

Expensas. Es el rubro más grande y el que no podés tocar. Según el relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 15.000 consorcios, en julio de 2026 la expensa promedio en CABA fue de $354.652 por mes, 26 % más que en julio de 2025. Si tu edificio tiene encargado, amenities o una obra en marcha, tu número está arriba de ese promedio.

ABL y AySA. Llegan igual con el departamento vacío. El ABL se liquida sobre la valuación fiscal y no mira si hay alguien adentro; AySA, en los edificios sin medidor, factura por la superficie y no por el consumo.

Servicios. Luz y gas tienen un cargo fijo que se paga sin consumir. Cortar el gas para ahorrar suele salir más caro: la reconexión exige inspección y gasista matriculado.

Seguro y mantenimiento. Un departamento vacío se deteriora más rápido que uno habitado: una pérdida que nadie ve a tiempo, humedad en un ambiente cerrado. Lo que no se arregla se descuenta en la negociación, y por más de lo que costaba arreglarlo.

El alquiler que no entra. Si la propiedad está vacía, el costo más grande no es un gasto: es un ingreso que no existe. Según el Index de Zonaprop de septiembre de 2026, un dos ambientes en CABA se alquila en promedio a $898.154 por mes. Sumado a la expensa promedio, un dos ambientes vacío cuesta más de $1.250.000 por mes.

El capital parado también cuesta

Hay una segunda cuenta, en dólares. Según el Index de Zonaprop de septiembre de 2026, un dos ambientes de 50 m² en CABA se publica a USD 131.000, y la relación entre alquiler y precio en la Ciudad es de 5,70 % bruto anual. Hecha la cuenta, ese capital rinde unos USD 620 por mes si estuviera alquilado o invertido. Cada mes que la propiedad sigue en venta sin alquilar, esos USD 620 tampoco entran.

No hace falta que la cuenta sea exacta. Alcanza con tener claro que esperar no es neutro: tiene un precio por mes, y ese precio se paga en pesos de expensas y en dólares de capital quieto.

Por qué esto cambia la decisión de precio

El error más común es mirar el precio de venta como el único número de la operación. Si pedís USD 131.000 y el mercado está pagando USD 125.000, la diferencia parece USD 6.000 y la reacción natural es esperar al comprador que pague lo tuyo.

Pero esperar cuesta. Diez meses de un dos ambientes vacío, con la expensa de julio de 2026 y el alquiler de septiembre de 2026 como referencia, suman más de $12.500.000 entre lo pagado y lo no cobrado. Pasalo a dólares al cambio del día y compará con los USD 6.000 que creías estar defendiendo: los datos dicen algo incómodo, y es que el dueño que espera un año para no bajar 5 % suele gastar ese 5 % en sostener la espera, y además entrega la propiedad un año más vieja.

Esto no significa que haya que malvender. Significa que la pregunta correcta no es «¿cuánto bajo?» sino «¿cuánto me cuesta cada mes no vender?». Con ese número en la mesa, una baja que acorta la venta en cinco meses deja de ser una pérdida y pasa a ser un ahorro.

Qué podés hacer mientras se vende

Hacé la cuenta antes de publicar. Anotá expensas, ABL, AySA, servicios y seguro del último mes, y sumale el alquiler que cobrarías. Ese es tu costo mensual de espera. Tenelo a mano cada vez que evalúes una oferta.

Alquilar mientras tanto no siempre es la salida. Un inquilino adentro complica las visitas y achica el universo de compradores al que quiere entrar a vivir ya. Sirve para propiedades que apuntan a inversores, no para las que apuntan a familias.

Revisá el precio contra el calendario, no contra tu expectativa. Si pasaron 90 días con visitas y sin ofertas, el mercado ya habló. Cada mes que sigue después de eso tiene un costo que ya sabés calcular.

Lo que decide no es el precio, sino la espera

La propiedad que se vende bien no es la que se publica más cara, sino la que resuelve la operación en el menor tiempo al mejor precio que el mercado paga. Cuando el costo de esperar entra en la cuenta, bajar el precio deja de sentirse como perder y empieza a leerse como lo que es: dejar de pagar por algo que ya no te sirve tener.