Aceptaste la reserva: qué pasa ahora, paso por paso y con plazos

Cuando aceptás una reserva, la venta entra en un circuito con orden fijo: juntás los papeles, el escribano del comprador revisa el título, se firma un boleto si hace falta tiempo, se piden los certificados y se llega a la escritura, que es donde cobrás y entregás las llaves. En una operación sin crédito y con los papeles en orden, el camino se hace en semanas. Lo que lo estira casi nunca es el trámite: es algo que aparece en el camino y que se podía ver antes.

Tu firma cambia la naturaleza de la reserva

Mientras no la aceptes, la reserva es una oferta del comprador con plata de respaldo y un plazo para contestar. Podés aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta, y en ese último caso la decisión vuelve al comprador. Cuando firmás la aceptación, los dos quedan atados a lo que dice el papel: precio, moneda, forma de pago y fecha límite para escriturar.

Desde ese momento la propiedad sale del mercado: se cortan las visitas y el aviso se pausa. Fijate también qué pasa con la plata de la reserva y del refuerzo. Si te la entregaron a vos, se descuenta del precio. Si la guarda la inmobiliaria, se le devuelve al comprador el día de la escritura y el comprador te paga el precio completo. Lo que importa es que el documento diga cuál de las dos es, y que no se mezclen: si la inmobiliaria tiene la plata y además te la descuentan, cobrás menos de lo que vendiste.

El escribano entra en escena

En CABA el escribano lo elige el comprador. Su primer trabajo es el estudio de títulos: revisa cómo llegó la propiedad a tus manos y si hay algo que impida transmitirla limpia. Una herencia o una donación en los antecedentes lo alarga.

De tu lado, lo que vas a tener que juntar:

• Tu escritura y tu DNI.
• Tu estado civil. Si estás casado y el departamento es ganancial, el Código Civil y Comercial exige el asentimiento de tu cónyuge para venderlo, y también para firmar el boleto. Si es la vivienda familiar, lo necesitás aunque el departamento sea solo tuyo.
• En un departamento, el reglamento de copropiedad y el certificado de deuda de expensas firmado por el administrador.
• Las boletas de ABL y AySA, para acreditar que no hay deuda.

El boleto, cuando hay tiempo de por medio

Si el comprador necesita semanas para reunir la plata, espera un crédito o tiene que vender otra propiedad antes, lo habitual es firmar un boleto de compraventa con un refuerzo de la seña. El boleto no te saca la propiedad, pero fija las condiciones hasta la escritura y le pone consecuencias al que no cumpla. Si el comprador tiene los fondos y los papeles están en orden, se puede ir directo a la escritura.

Los certificados, y por qué la fecha se fija al final

Antes de firmar, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble el certificado que informa en qué situación está el inmueble y si pesa alguna inhibición sobre vos. Según el propio Registro de la Capital Federal, en septiembre de 2026 el certificado común se entregaba dentro de los 4 días hábiles, el urgente dentro de los 2 y el exprés al día hábil siguiente.

Según la Ley 17.801, sancionada en junio de 1968, ese certificado vale 15 días para un escribano de la Ciudad, y mientras corre el Registro no emite otro sobre el mismo inmueble. Por eso la fecha de escritura se fija cuando todo lo demás está resuelto: los certificados se piden para que la firma caiga dentro de esa ventana.

Acá aparece la traba que más duele. Si el certificado muestra una inhibición a tu nombre o un embargo, el que no puede cumplir sos vos, aunque no lo hayas buscado. Es un control que cuesta poco hacer antes de aceptar la reserva y mucho descubrir la semana de la firma.

Hay un papel que ya no se pide: según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, ARCA derogó el COTI con la Resolución General 5697, vigente desde mayo de 2025. Lo que sigue es el control del origen de los fondos: el comprador tiene que justificar con qué plata paga.

Si el comprador depende de un banco

Con crédito hipotecario se suma un tercero con sus propios tiempos. El banco tasa la propiedad, hace su propio estudio de títulos y firma la hipoteca en el mismo acto que la compraventa. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio de 2026 se firmaron en CABA 959 escrituras con hipoteca sobre un total de 6.051 compraventas. Cuando tu comprador es uno de ellos, el plazo para escriturar tiene que contemplar al banco.

El día de la firma

En la escritura el comprador paga, vos firmás la transferencia y entregás las llaves. Después el escribano la inscribe, y según la misma Ley 17.801, en el texto que le dio la Ley 20.089 de enero de 1973, si la presenta dentro de los 45 días se considera registrada desde el día en que se firmó.

Casi todo lo que demora una venta después de la reserva estaba a la vista antes de aceptarla: una inhibición, un título que viene de una sucesión sin cerrar, un cónyuge que no firma, un comprador sin el crédito aprobado. La reserva no es el momento de empezar a ordenar los papeles. Es el momento en que se nota si estaban ordenados.