Tasación, precio de publicación y precio de cierre: los tres números de tu propiedad y por qué no coinciden
La tasación estima, el precio de publicación decide y el precio de cierre es el único que es un hecho. Qué mide cada número en CABA y cuánto los separa hoy.
Por Leandro Fiedotin · C.P.I. Mat. 8696 CUCICBA
Tu propiedad no tiene un precio: tiene tres. La tasación estima cuánto vale, el precio de publicación es la cifra con la que salís al mercado y el precio de cierre es lo que efectivamente te pagan. Los tres son distintos casi siempre, y esa distancia no es un error de nadie: cada número mide una cosa diferente. El que termina definiendo tu venta es el tercero, pero el único que elegís vos es el segundo.
La tasación estima, no promete
Una tasación bien hecha mira qué se pagó por propiedades parecidas a la tuya en tu zona en los últimos meses, y ajusta por lo que hace única a tu unidad: estado, piso, orientación, luz, expensas, si tiene cochera o balcón. El resultado es una referencia con fundamento, no una garantía de cierre.
Eso también significa que una tasación no es una opinión sobre tu propiedad: es una lectura de lo que el mercado viene pagando. Si el número incomoda, quien lo está diciendo son las operaciones que ya se cerraron, no quien te lo trae.
El precio de publicación es una decisión, no una medición
Acá se mezcla otra cosa: la estrategia. Casi nadie publica exactamente al valor de la tasación, porque casi todos los compradores van a ofrecer menos. Ese margen que dejás arriba es una decisión tuya, y el mercado la lee.
También es el número más visible. Según el relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, la mediana de publicación en CABA en agosto de 2026 fue de USD 2.630 por m², con Núñez a USD 3.436, Palermo a USD 3.421 y Belgrano a USD 3.319. Es lo que ve un comprador cuando compara tu aviso con los de la cuadra.
El precio de cierre es el único que es un hecho
El tercer número no se estima ni se decide: se firma. Y hay índices que lo miden solo sobre operaciones efectivamente concretadas. Según el Índice M² Real —que elaboran la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario—, en julio de 2026 un departamento usado en CABA cerró en promedio a USD 2.112 por m²: los de un ambiente a USD 2.302, los de dos a USD 2.126 y los de tres a USD 2.054.
Ese mismo índice mide la distancia entre lo publicado y lo pactado: fue de 4,81% en julio de 2026, después de 4,96% en abril. En otras palabras, hoy la negociación típica se resuelve alrededor del 5%, y no en los dos dígitos que muchos dueños todavía dejan de margen.
Cuidado con restar un índice del otro
Comparar la mediana publicada con el promedio de cierre y concluir que se negocia un 20% es una cuenta que no se sostiene: son universos distintos. Uno mide lo que se pide en toda la Ciudad, incluidas tipologías y unidades a estrenar que el otro no toma; el otro mide lo que se pagó en departamentos usados de uno a tres ambientes. La brecha real es la que se mide sobre las mismas operaciones, y esa es la de alrededor del 5%.
La conclusión práctica es al revés de lo que se suele creer: hay menos margen del que parece para probar con un precio alto.
Qué pasa cuando el segundo número se aleja del primero
Un precio de publicación muy por encima de la tasación no suele terminar en una venta más cara: termina en una venta más lenta. Las consultas caen las primeras semanas, que son las de mayor exposición, y el aviso empieza a envejecer a la vista de los mismos compradores que vuelven a mirar.
Y el tiempo en este mercado se cuenta en meses. Según el Idecba, en el trimestre cerrado en diciembre de 2025 una propiedad en CABA tardó en promedio 263 días en venderse; un monoambiente, 256 días, y uno de tres ambientes, 262. Cada mes que una propiedad se queda publicada sin ajustar es un mes que el mercado lee como señal.
Cómo se ordenan los tres
El orden que funciona es el mismo siempre: primero se tasa contra cierres reales, después se decide cuánto margen dejar arriba —hoy, uno acotado— y recién entonces se publica. Invertir ese orden, publicar primero y tasar después contra las consultas que no llegan, es lo que estira una venta de unos meses a casi un año.
Los tres números van a seguir sin coincidir. Lo que sí podés elegir es que la distancia entre ellos sea chica y deliberada, en vez de grande y descubierta a los seis meses.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se negocia hoy una propiedad en CABA?
Según el Índice M² Real que elaboran la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario sobre operaciones ya concretadas, en julio de 2026 la diferencia entre el valor publicado y el precio finalmente pactado fue de 4,81%. En abril de 2026 había sido de 4,96%, así que el margen viene estable alrededor del 5%.
¿Cuál es el precio real de cierre por metro cuadrado en CABA?
Según el Índice M² Real, en julio de 2026 un departamento usado en CABA cerró en promedio a USD 2.112 por m². Por tipología, los de un ambiente cerraron a USD 2.302, los de dos a USD 2.126 y los de tres a USD 2.054 por m².
¿Es lo mismo el precio de publicación que el de cierre?
No. El de publicación es el que se ve en los portales e incluye una decisión de estrategia; el de cierre es lo que se pagó en una escritura. Según el relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, la mediana publicada en CABA en agosto de 2026 fue de USD 2.630 por m², un universo distinto del que miden los índices de cierre.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento en CABA?
Según el Idecba, en el trimestre cerrado en diciembre de 2025 una propiedad en CABA tardó en promedio 263 días en venderse. Un monoambiente demoró 256 días y uno de tres ambientes, 262.
¿Para qué sirve entonces la tasación si el cierre es otro número?
Para fijar el punto de partida sobre una base real. La tasación no promete un precio: estima cuánto vale tu propiedad a partir de comparables de cierre, y es contra ese número que se decide cuánto margen de negociación tiene sentido dejar arriba.